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 La Cedolare Secca

Cos’è la cedolare secca? Chi può beneficiarne e per quali immobili? Cos’è l’imposta sostitutiva? Quali sono le aliquote applicabili? Come e quando si paga nel 2016? 

Ecco tutte le risposte in un breve vademecum sulla cedolare secca sulle locazione, aggiornato con gli ultimi chiarimenti dati dall’Agenzia delle entrate in una serie di risposte alle domande più frequenti poste alla stessa Amministrazione finanziaria da parte dei contribuenti. 

Cedolare secca affitti: cos’è, chi può beneficiarne e per quali immobili

La cedolare secca sugli affitti è un regime facoltativo che permette di applicare ai redditi dell’immobile dato in locazione un’imposta sostitutiva dell’IRPEF, l’imposta sul reddito delle persone fisiche e le relative addizionali, nonché l’imposta di registro e quella di bollo.
I soggetti che possono optare per il regime della cedolare sono le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di quello reale di godimento che concedono in locazione un immobile a uso abitativo.
Scegliendo la cedolare il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, inclusa la variazione accertata dall’Istat.
L’opzione alla cedolare può essere esercitata per unità immobiliari che rientrano nelle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa la categoria A10 che riguarda gli uffici e studi privati) che vengano locate ad uso abitativo. L’opzione alla cedolare secca dura per tutto il periodo di durata del contratto di locazione. Il locatore può comunque revocare l’opzione nelle annualità successive a quella in cui è stata esercitata. La revoca deve essere esercitata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta comunque il pagamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta. 


Il locatore può scegliere il regime della cedolare in diversi momenti:

- al momento della registrazione del contratto
- alle annualità successive
- in sede di proroga anche tacita del contratto di locazione.

Si deve utilizzare in questo caso il modello RLI, reperibile on line sul sito dell’Agenzia delle Entrate, modello che ha sostituito il precedente mod. 69. Per quei contratti di locazione in cui non vi è obbligo di registrazione in termine fisso, ad esempio nel caso di locazioni brevi, ossia di durata non superiore a 30 giorni nel corso di un anno, il locatore applica la cedolare secca nella dichiarazione dei redditi relativamente al periodo di imposta in cui è prodotto il reddito. Il locatore che decide di avvalersi della cedolare secca deve sempre comunicarlo all’inquilino con lettera raccomandata in cui dovrà precisare anche la rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone anche se previsto nel contratto, incluso l’adeguamento Istat.

Imposta sostitutiva: aliquota e modalità di pagamento


Cedolare secca affittiOptando per il regime della cedolare secca sugli affitti, al momento della registrazione del contratto di locazione non si versa nè l’imposta di registro nè quella di bollo ma si paga un’unica imposta che sostituisce tutte, come abbiamo detto sopra, anche l’IRPEF e le relative addizionali.

Le aliquote applicabili sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti sono:
- aliquota del 21% sulla generalità degli immobili
aliquota al 15% ( fino al 2017 al 10%) per i contratti di locazione a canone concordato di immobili ubicati in comuni con carenze di disponibilità abitative e in quelli ad alta tensione abitative che individua il CIPE, contratti di locazione stipulati in comuni per i quali è stato deliberato negli ultimi 5 anni precedenti la data di entrata in vigore del legge di conversione del Piano casa 2014 (23 maggio 2014) lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. Per quanto riguarda le modalità di versamento, così come le scadenze relative, l’imposta sostituiva della cedolare secca sugli affitti segue le medesime regole previste per l’IRPEF. Quindi ci saranno anche per il 2016 due rate; in linea generale, l’acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.

Il pagamento dell’acconto è dovuto se la cedolare secca per l’anno precedente supera i 51,65 euro. In tal caso il versamento dell’imposta sostitutiva può essere effettuato:

- in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro

- in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro di cui la prima, del 40% (del 95%), entro il 16 giugno 2016 e la seconda, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre 2016.

Come si paga? Si deve utilizzare il modello F24, reperibile gratuitamente on line sul sito dell’Agenzia delle Entrate, in cui vanno indicati specifici codici tributi che sono:

- 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
- 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
- 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo.

Cedolare secca affitti: gli ultimi chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate


Cedolare afffittiL’Agenzia delle Entrate in un’apposita sezione del suo sito istituzionale ha pubblicato una serie di risposte alle FAQ (Frequently asked questions) a varie questione normative poste dai contribuenti, tra cui la cedolare secca. Vediamo di seguito quali sono questi chiarimenti:

- Nel caso in cui un inquilino decide di risolvere il contratto, come deve comportarsi il proprietario che ha scelto di optare per la cedolare secca? L’Agenzia risponde che occorre registrare la risoluzione del contratto presentando entro i 30 giorni decorrenti dal momento in cui il rapporto di locazione si è interrotto, il modello RLI compilato, allo stesso ufficio presso il quale è stato registrato il contratto di locazione.

- In caso di cessione di contratto, nel quale si è optato per la cedolare secca, si deve pagare l'imposta di registro? La risposta è affermativa: è dovuta l'imposta di registro che ammonta a 67 euro.

Chi ha intenzione di dare in locazione un box auto può optare per la cedolare secca? L’Agenzia dice di sì ma solo se il box è pertinenza di un immobile ad uso abitativo ed è locato insieme ad esso.

- Si può optare per la cedolare secca se il conduttore è una società che intende adibire l'immobile ad abitazione dei propri dipendenti? L’Amministrazione finanziaria precisa che sono esclusi dal campo di applicazione della cedolare secca, i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell'immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

- Chi ha  optato per la cedolare secca al momento della registrazione del contratto di locazione, cosa deve fare alla scadenza delle successive annualità contrattuali? Nulla, dice l’Agenzia, perché l'opzione esercitata in sede di registrazione del contratto produce i suoi effetti fino alla scadenza del contratto e comunque fino a revoca.

- Si può applicare il regime della cedolare anche a un contratto di locazione a uso transitorio e a quelli di durata inferiore a 30 giorni nell'anno? Specifica l’Agenzia delle Entrate che il regime della cedolare secca può essere applicato a tutti contratti di locazione di immobili a uso abitativo, anche quelli di durata inferiore a trenta giorni nell'anno.

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