Molta Passione
nel trattarvi bene

 

La situazione di assoluta inutilizzabilità dell'immobile, a seguito della scoperta di cavi elettrici privi di alcuna protezione e non a norma, rende legittima la sospensione del pagamento dei canoni di locazione da parte del conduttore. 

Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 8637 del 3 maggio 2016 legittima sospensione del canone di locazione. I fatti di causa: Una società (proprietaria e locatrice di un immobile), conveniva in giudizio dinanzi al competente Tribunale, il conduttore Tizio, chiedendo la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore con la condanna al pagamento dei canoni non corrisposti. Il convenuto conduttore, contestava le domande dell'attrice evidenziando che l'immobile in oggetto era inutilizzabile in quanto l'impianto elettrico non era norma di legge. In primo grado, il tribunale adito, accoglieva la richiesta della locatrice, con condanna del conduttore. La pronuncia in esame, a seguito di impugnazione, veniva confermata anche dalla competente Corte di Appello di Roma, la quale, precisava che il conduttore, al momento dell'immissione del possesso dell'immobile, previo consenso scritto, aveva dichiarato di conoscere lo stato dell'immobile ed aveva concordato con la locatrice di eseguire lavori di adattamento; perciò, al conduttore non era consentito astenersi dal versamento del canone in presenza di riduzione del godimento dell'immobile. Per tali ragioni, il conduttore, proponeva ricorso innanzi alla Corte di Cassazione.

Il problema della vicenda: la sospensione legittima del pagamento del canone di locazione.

Il contratto di locazione, porta automaticamente ad una serie di vincoli: diritti e doveri (artt. 1575 e 1587 del codice civile). Convinzione diffusa e comune però è che, “i diritti” riguardino esclusivamente l'affittuario e i “doveri” il proprietario della casa, cosa del tutto errata. Una volta legittimata la trattativa, sono entrambe le parti ad essere vincolate a norma di legge, ad una serie di azioni da tenere, se e quando se ne presenti l'occasione. I doveri del proprietario o locatore, costituiscono rispettivamente i diritti dell'inquilino e, sono: l'immobile, deve essere in perfetto stato nel momento in cui l'inquilino vi entri, ossia non deve avere bisogno di nessun intervento di manutenzione; è obbligato a farsi carico delle riparazioni necessarie, per mantenere la stato in buono stato, il tutto inteso dal punto di vista dell'abitabilità; deve adeguare l'immobile a norma di legge, ogni qual volta questa venga modificata o aggiornata… ecc. Tra i doveri dell'inquilino (diritto del Locatore) di particolare importanza assume la prestazione del pagamento del canone di locazione. Premesso ciò, nella vicenda in esame, durante l'esecuzione dei lavori (autorizzati dalla locatrice), il direttore dei lavori, dopo aver scoperto il grave problema dei cavi elettrici (rischio folgorazione), disponeva l'immediata sospensione, precisando poi che la ripresa dei lavori stessi sarebbe potuta avvenire solo a seguito della rimozione dei cavidotti, eliminando la situazione di grave pericolo in essere e futuro. Data la situazione di inidoneità dell'immobile all'uso pattuito, nonostante i numerosi solleciti, il conduttore si era legittimamente rifiutato di pagare il corrispettivo canone.

=> L'impianto elettrico in condominio, i costi di messa a norma vanno ripartite in base ai millesimi di proprietà

L'interpretazione della Corte di Cassazione. Conformemente ai principi esposti dalla giurisprudenza di legittimità e di merito, la Corte ha avuto modo di precisare che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore, è legittima nella sola ipotesi in cui venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti una inammissibile alterazione del sinallagma contrattuale, determinante uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede. (In senso conforme Corte di Cassazione Sentenza 17 luglio 2012, n. 12231, Tribunale Padova, Sentenza 4 novembre 2014, n. 3343). Pertanto, data la situazione di «assoluta inutilizzabilità del locale», a parere della Corte, è stata legittima la sospensione del pagamento dei canoni di locazione, peraltro adottata solo all'esito di infruttuose missive indirizzate alla proprietaria affinché intervenisse per la risoluzione del problema.

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, contrariamente al ragionamento esposto dalla Corte di Appello, la Corte di Cassazione, ha accolto il ricorso del conduttore cassando la pronuncia con rinvio (significa che, nel nuovo giudizio, la locatrice, ove ne venisse provata la responsabilità, potrebbe comunque essere condannata al risarcimento nei confronti del conduttore alla restituzione di eventuali canoni e del danno subito a causa dell'inutilizzabilità dell'immobile).

 

ARTICOLO ORIGINALE

Amministrazione condominiale

Le tabelle millesimali non si approvano per consuetudine.

Ecco la distinzione tra tabelle millesimali contrattuali ed extracontrattuali

La Corte di appello di Palermo riflette sulla distinzione tra tabelle millesimali contrattuali ed extracontrattuali, precisando che solo quelle approvate all'unanimità sono in grado di derogare i criteri legali

Leggi tutto...

Va annullata la delibera che approva un rendiconto contrario ai principi di verità e intelligibilità

Qualora il resoconto contabile, soprattutto di natura consultiva, presenti risultanze che, quanto ai relativi profili di chiarezza ed intelligibilità non appaiono idonee a rendere una realistica e veritiera rappresentazione dell'amministrazione dell'ente condominiale, la relativa delibera assembleare di approvazione, quand'anche sorretta da valido quorum approvativo, deve ritenersi affetta da invalidità, sub specie di annullabilità.

Leggi tutto...

I lavori di consolidamento se li “piange” il condomino se non riesce a dimostrare l'urgenza

Niente rimborso per i lavori di consolidamento dell'edificio condominiale eseguiti direttamente dal singolo condomino, senza il consenso del condominio, se non viene fornita la prova del carattere urgente delle opere realizzate.

Leggi tutto...

Ascensore esterno la cui gabbia limita la visuale di uno dei proprietari. Nulla la delibera dell'assemblea condominiale

È nulla la delibera dell'assemblea condominiale con la quale si approva la costruzione di un ascensore esterno la cui gabbia limita la visuale di uno dei proprietari. È quanto affermato dalla Corte di cassazione con la sentenza n. 4726 del 10 marzo 2016.La Corte ha respinto il ricorso dell'amministratore di un condominio di Cortina, che sosteneva la validità della delibera che aveva approvato la costruzione dell'ascensore.

Leggi tutto...

Contrattofacile.com

Cosa succede se non si registra il contratto di affitto?

Leggi tutto...

Contratti di Locazione, tutte le novità del 2016

Leggi tutto...

Fisco & Tasse

Cedolare Secca 2015/2016 cosa fare per non sbagliare

Leggi tutto...

Detrazioni fiscali per impianti di domotica

Leggi tutto...

Affitto e Locazione

Impianto elettrico non a norma, quando è possibile sospendere il pagamento del canone di locazione

Leggi tutto...

Pignoramento dell'immobile con regolare contratto di locazione

Leggi tutto...

Guida alla cedolare secca sugli affitti e novità 2016

Leggi tutto...

Locazione e mancata consegna di una frazione del bene. Quando scatta la riduzione del canone?

Leggi tutto...

Ristrutturazione e Design

Una bellissima mansarda

mansarda9g

di Giuseppe Serrago

in Architettura e Design

Leggi tutto...

Ultime proposte in affitto

Dettagli Bilocale luminoso completamente arredato Buono - Abitabile Affitto : € 360 / mese
Spazio abitabile in mq : 47 m²
Dettagli Bilocale arredato Non specificato Affitto : € 380 / mese
Spazio abitabile in mq : 40 m²
Dettagli Bilocale luminoso Non specificato Affitto : € 380 / mese
Spazio abitabile in mq : 45 m²
Dettagli Bilocale luminoso parzialmente arredato Buono - Abitabile Affitto : € 350 / mese
Spazio abitabile in mq : 55 m²

Ultime proposte in vendita

Dettagli PANIFICIO E PANETTERIA Non specificato Prezzo : € 90.000
Spazio abitabile in mq : 75 m²
Bilocale ristrutturato e luminoso Non specificato Prezzo : € 83.000
Spazio abitabile in mq : 60 m²
Dettagli TRILOCALE CON GIARDINO PRIVATO Non specificato Prezzo : € 179.000
Spazio abitabile in mq : 80 m²
Dettagli Quadrilocale luminoso Non specificato Prezzo : € 199.000
Spazio abitabile in mq : 100 m²